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“房住不炒”需要長效機制提供有力保障
2019/10/13   來源:中國證券報
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  在當前國際形勢錯綜復雜、全球經濟增長趨緩態勢下,我國經濟面臨一定下行壓力。在這樣的環境下,政府仍堅持“房住不炒”,繼續“因城施策”,從銀行房貸和購買資質要求等方面持續限制,逐漸改變了以往經濟下行就放松房地產調控政策的市場預期,抑制了投資性與投機性資金涌入房地產。隨著調控政策的延續,市場對擺脫主要依靠房地產行業發展的經濟路徑、實現經濟轉型的信心逐漸增強,也為發展股權投資創造了條件。

  促進公共服務與公共產品均等化

  “房住不炒”的理念,是房地產行業持續健康發展的方向性指針,也是避免經濟過度依靠房地產行業的內在要求,具有戰略性意義。要落實好這一理念,需要加強長遠機制的設計。因城施策,通常采用提高首付比、利率等金融工具限制及本地戶籍、持續繳納社保等帶有較強的行政性規定,此類政策短期見效快,但并非長遠的制度安排。如因城施策的城市不斷增加,政策性的碎片化問題會逐漸凸出。一旦遇房價下行幅度加大、土地財政問題不斷暴露等困境時,政策可能會反復。如何使“房住不炒”理念更好地持續貫徹,關鍵需建立起長效機制。

  筆者認為,建立長效機制應從供需層面入手。在供給層面上,應在不同區域提供公共服務與公共產品均等化。實證研究表明,決定房價的關鍵因素是公共產品與公共服務的優劣,而非其建安成本加折舊。公共產品是每個人消費這種物品或勞務不會導致別人對該物品或勞務消費的減少。

  英國經濟學家蒂伯特首先從理論上推導出,人們更愿意遷往具有更好公共產品的社區。后續的研究者將蒂伯特提出的假設條件放松,更接近實際,如人們需要工作以養活自己和家人,并將社區擴展到地區甚至是國家。實證研究結果表明,即使在收入相同甚至略低的情況下,人們也更愿意遷移到有更好的基礎設施、教育與醫療等公共服務和公共產品的地區。

  當前我國區域間的公共產品與公共服務差距明顯,相比二三線城市,一線城市優勢明顯,典型的如北京、上海擁有更好的公共產品,更好的基礎設施、教育與公共醫療等。結果是更多的人遷移或選擇在這些城市居住,推動住房需求擴張,房價上漲。因此,政府應該著力推動實現公共服務均等化,實現各個地區的公共服務產品均衡發展,從而引導生產要素的發散流動,減少一線城市住房供給壓力而引發的房價上漲。

  引導資金分流

  我國儲蓄存款規模較大,其中居民存款中有不少長期性質,如有符合長期性質的產品設計和利益一致性原則,自然可引導部分資金進行權益類資產投資,從而減少對住房投資的需求。

  在引導資金分流層面,需提升金融服務業的市場化、專業化和多元化水平,以實現各類投資產品保值增值為首要考慮,為吸引長期資金開展權益投資創造條件。目前國內從事二級市場證券投資的公募基金、私募基金和一級市場的股權投資基金數量不斷增加。截至今年6月底,我國境內共有公募基金管理公司124家,公募基金資產合計13.46萬億元。但穿透到眾多產品中,在投資人與管理人之間缺乏明確利益的一致約束。而在管理費提取上,無論產品盈虧,都按比例計提。其結果容易導致管理人重基金管理規模,甚至不加約束地擴大基金品種和數量,輕投資人回報、實現基金保值增值。

  經濟有其周期性特征,資本市場是各類經濟的集合映射,也相應具有周期性特征。由于隨眾因素,普通投資者易受市場情緒影響,在市場大幅上漲時更傾向買股票型產品。即使管理人判斷出市場泡沫嚴重,但在管理規模擴大、收取的管理費也相應增加的激勵下,他們仍會鼓勵投資人購買產品,而不是從價值投資的理性角度引導。

  在針對機構的產品設計上,股票型產品的投資基準傾向于絕對收益型產品,如1年、3年和5年投資收益率硬性要求達到多少,這實際偏離了對股票市場風險收益特征的理解。長期看,股票投資收益率會高于債券型產品,但其不確定性也強,考核基準如以絕對收益作為要求,容易扭曲管理人的投資行為,注重短期效應,忽略長期投資價值。股票型產品應以戰勝相對基準才有可比性,設計相對收益型產品作為投資基準來衡量管理人的投資能力。較長時期如3年戰勝了投資基準,說明管理人能獲得超額收益;低于基準,說明管理人投資能力較弱。此情形下,投資人可投資被動指數來獲得市場平均回報,從而節省管理費用。(

  在當前國際形勢錯綜復雜、全球經濟增長趨緩態勢下,我國經濟面臨一定下行壓力。在這樣的環境下,政府仍堅持“房住不炒”,繼續“因城施策”,從銀行房貸和購買資質要求等方面持續限制,逐漸改變了以往經濟下行就放松房地產調控政策的市場預期,抑制了投資性與投機性資金涌入房地產。隨著調控政策的延續,市場對擺脫主要依靠房地產行業發展的經濟路徑、實現經濟轉型的信心逐漸增強,也為發展股權投資創造了條件。

  促進公共服務與公共產品均等化

  “房住不炒”的理念,是房地產行業持續健康發展的方向性指針,也是避免經濟過度依靠房地產行業的內在要求,具有戰略性意義。要落實好這一理念,需要加強長遠機制的設計。因城施策,通常采用提高首付比、利率等金融工具限制及本地戶籍、持續繳納社保等帶有較強的行政性規定,此類政策短期見效快,但并非長遠的制度安排。如因城施策的城市不斷增加,政策性的碎片化問題會逐漸凸出。一旦遇房價下行幅度加大、土地財政問題不斷暴露等困境時,政策可能會反復。如何使“房住不炒”理念更好地持續貫徹,關鍵需建立起長效機制。

  筆者認為,建立長效機制應從供需層面入手。在供給層面上,應在不同區域提供公共服務與公共產品均等化。實證研究表明,決定房價的關鍵因素是公共產品與公共服務的優劣,而非其建安成本加折舊。公共產品是每個人消費這種物品或勞務不會導致別人對該物品或勞務消費的減少。

  英國經濟學家蒂伯特首先從理論上推導出,人們更愿意遷往具有更好公共產品的社區。后續的研究者將蒂伯特提出的假設條件放松,更接近實際,如人們需要工作以養活自己和家人,并將社區擴展到地區甚至是國家。實證研究結果表明,即使在收入相同甚至略低的情況下,人們也更愿意遷移到有更好的基礎設施、教育與醫療等公共服務和公共產品的地區。

  當前我國區域間的公共產品與公共服務差距明顯,相比二三線城市,一線城市優勢明顯,典型的如北京、上海擁有更好的公共產品,更好的基礎設施、教育與公共醫療等。結果是更多的人遷移或選擇在這些城市居住,推動住房需求擴張,房價上漲。因此,政府應該著力推動實現公共服務均等化,實現各個地區的公共服務產品均衡發展,從而引導生產要素的發散流動,減少一線城市住房供給壓力而引發的房價上漲。

  引導資金分流

  我國儲蓄存款規模較大,其中居民存款中有不少長期性質,如有符合長期性質的產品設計和利益一致性原則,自然可引導部分資金進行權益類資產投資,從而減少對住房投資的需求。

  在引導資金分流層面,需提升金融服務業的市場化、專業化和多元化水平,以實現各類投資產品保值增值為首要考慮,為吸引長期資金開展權益投資創造條件。目前國內從事二級市場證券投資的公募基金、私募基金和一級市場的股權投資基金數量不斷增加。截至今年6月底,我國境內共有公募基金管理公司124家,公募基金資產合計13.46萬億元。但穿透到眾多產品中,在投資人與管理人之間缺乏明確利益的一致約束。而在管理費提取上,無論產品盈虧,都按比例計提。其結果容易導致管理人重基金管理規模,甚至不加約束地擴大基金品種和數量,輕投資人回報、實現基金保值增值。

  經濟有其周期性特征,資本市場是各類經濟的集合映射,也相應具有周期性特征。由于隨眾因素,普通投資者易受市場情緒影響,在市場大幅上漲時更傾向買股票型產品。即使管理人判斷出市場泡沫嚴重,但在管理規模擴大、收取的管理費也相應增加的激勵下,他們仍會鼓勵投資人購買產品,而不是從價值投資的理性角度引導。

  在針對機構的產品設計上,股票型產品的投資基準傾向于絕對收益型產品,如1年、3年和5年投資收益率硬性要求達到多少,這實際偏離了對股票市場風險收益特征的理解。長期看,股票投資收益率會高于債券型產品,但其不確定性也強,考核基準如以絕對收益作為要求,容易扭曲管理人的投資行為,注重短期效應,忽略長期投資價值。股票型產品應以戰勝相對基準才有可比性,設計相對收益型產品作為投資基準來衡量管理人的投資能力。較長時期如3年戰勝了投資基準,說明管理人能獲得超額收益;低于基準,說明管理人投資能力較弱。此情形下,投資人可投資被動指數來獲得市場平均回報,從而節省管理費用。(作者 全國社會保障基金理事會規劃研究部資產配置處處長侯方玉)

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